ホントに非課税？土地関連取引の消費税判定総まとめ

一般に土地の売買は消費税が非課税であることはよく知られているところですが、一見土地に関連する取引の中にも課税取引になるケースが少なからずあり、案外奥が深かったりします。

今回はそんな土地の「売買」と「賃貸借」に関連する費用について、うっかりしがちな判定についてまとめてみました。なるべく覚えやすいように趣旨についても触れています。

本稿は公認会計士・税理士の古旗淳一が、一般的な取引を想定した私見を執筆しております。

１．土地の売買、賃貸借は原則的に消費税非課税

土地の譲渡、貸付けに関する消費税の扱いは、以下の理由で原則的に非課税になります。

なお、課税対象外（不課税）と非課税は別概念で、混同すると消費税の納税額が変わってしまうことがありますので、仕訳の際はきちんと「非課税売上」または「非課税仕入」を選択しましょう。「課税対象外」を選択してはいけません。

土地の譲渡・売買取引は原則として非課税取引です。

消費税は読んで字のごとく「消費」することに対する税ですが、土地は使用することによって消費されるものではないため、非課税とされています。

土地を更地で賃貸借した際の地代についても原則非課税となっています。こちらも譲渡と同様、賃貸借によって消費される性格のものではないからです。

ただし、貸付期間が１カ月未満の場合は例外的に課税取引にされます（後述）。

土地を賃借する権利を借地権といいますが、これを支払った場合は原則として非課税になります。「地上権」なども同様です。

一見課税取引にも課税対象外にも見えますが、消費税法では土地そのものに準ずる権利と考え、非課税取引として扱うことにしています。

ただし、法人税法に合わせて土地の造成費用を借地権勘定で処理した場合、これは工事サービスの対価として扱います（後述）。

では次に、課税か非課税か判定が難しい費用について説明しましょう。

借地の更新料（更改料）や名義書換料としてオーナーに支払われる費用は、結局前回の借地権が切れたことによる新しい借地権ですので、非課税取引として扱うことになっています。

土地の売買や賃貸借に関して、仲介業者に支払う仲介手数料は、土地の代金ではなく仲介というサービスの対価ですので、課税取引となります。

購入したり借りたりした土地の造成費用は課税取引になります。結局これも土地の代金ではなく、造成してくれた工事業者にサービスの対価として支払ったものであるため、消費税は課税取引となるのです。勘定科目を借地権で処理していても同様です。

上述のとおり、貸付期間が１カ月未満の場合の土地の貸付けは例外的に課税取引となります。短期間過ぎるのは通常の土地利用とは違い、一時的な場所のレンタルとみなされるためです。

この場合の「貸付期間」は契約書の記載により判断するものとされており、ウィークリーで土地を借り、更新し続けた場合でも、課税取引と判定されます。

ぱっと見て更地であっても、駐車場、野球グラウンド、テニスコートなど「施設」として賃貸借した場合には課税取引になります。たとえば、地面に駐車スペースを示すヒモを打ち込んだ状態で貸し付けたら、それは駐車場施設として扱われます。

なお、完全な更地を借りたうえで後から駐車場を作った場合は、土地の賃借に関しては非課税取引です。

車を止めたり野球をする目的で借りた土地であっても、あくまで何の附属設備もない完全な更地として借りた場合は非課税取引になります。

建物の賃借では契約書に土地の賃料部分を記載しないのが一般的ですが、仮に土地と建物の賃料を分けていても、全額建物の賃料として扱われます。そうしないと都合に合わせて分けたりまとめたりされるからです。

したがって、建物を居住用で賃貸借した場合は非課税取引、非居住用で賃貸借した場合は課税取引です。土地部分を分けても全額同じ扱いなので、分けることに意味はありません。

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